Vices cachés et garantie légale : que couvre-t-elle vraiment ?

Au Québec, le vendeur d’une maison garantit l’acheteur contre les vices cachés : un défaut grave, existant au moment de la vente, inconnu de l’acheteur et qu’un acheteur prudent ne pouvait pas déceler.

Ce que l’inspecteur a vu et écrit dans son rapport n’est plus caché : c’est là que le rapport d’inspection change tout. Et si l’acte de vente dit « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur », ce recours disparaît.

Quatre conditions. Pour être un vice caché au sens du Code civil du Québec, le défaut doit être grave (il diminue l’usage ou la valeur au point que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou pas à ce prix), caché (non apparent pour un acheteur prudent et diligent), antérieur à la vente, et inconnu de l’acheteur.

Une inspection préachat est ce qu’un acheteur prudent fait. Un défaut noté dans le rapport, même en termes prudents, est réputé connu. Un défaut que l’inspecteur ne pouvait pas voir (derrière un mur, sous une dalle) peut rester caché.

Dénonce le vice au vendeur par écrit, dans un délai raisonnable après sa découverte, avant d’entreprendre les réparations, pour lui permettre de constater et de proposer une solution. Réparer d’abord et réclamer ensuite affaiblit fortement le recours.

Documente : photos, rapport d’expert, soumissions. Le recours vise généralement une réduction du prix ou, pour un vice majeur, l’annulation de la vente.

Un recours pour vice caché implique souvent une expertise (centaines à milliers de dollars) et, sans entente, des frais juridiques. Les petites réclamations passent par la Division des petites créances jusqu’au plafond en vigueur.

1. Lis l’acte de vente : « avec garantie légale » ou « sans garantie légale » change tout.
2. Lève chaque limitation du rapport (pièces inaccessibles, éléments non inspectés) avant de lever la condition : ce qui reste inconnu par ton choix n’est pas caché.
3. Conserve le rapport d’inspection, la déclaration du vendeur et toute la correspondance.

Je sépare ce que l’inspecteur a constaté de ce qu’il n’a pas pu inspecter, et je liste ces limitations à part, parce que ce sont elles qui délimitent ta garantie.

Ton rapport parle de ce sujet ? Je te dis en cinq minutes ce qui est prioritaire, ce qu’il faut faire vérifier et quoi demander au vendeur.

Oui, davantage : tu renonces au recours pour vice caché, sauf si le vendeur connaissait le vice et l’a tu. C’est fréquent dans les successions et les reprises. Le prix doit en tenir compte et l’inspection devient encore plus importante.

La dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable après la découverte, souvent interprété en mois, pas en années ; le recours lui-même se prescrit par trois ans à compter de la découverte.

Seulement s’il a manqué à sa norme de pratique pour un élément visible et accessible. Ce qu’il a exclu comme limitation ne lui est pas reproché.